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莆田“烂尾楼”是怎样“断尾求生”的?

2021-01-27 10:43:39            来源: 人民法院报

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  海风轻拂,渔船摇曳。疫情平稳后,坐落于素有“南国蓬莱”美誉的福建省湄洲岛上的“莲池花园”楼盘重新亮相。很难想象,几年前这还是个无人敢接盘的烂尾楼盘。

  昔日烂尾楼盘何以涅槃重生?濒临绝境的企业何以逆风翻盘?这一切都离不开莆田市中级人民法院坚持的“善执惠商、多方共赢”的理念。该院在实践中形成“党委正确领导、政府主动担当、法院积极作为、各方联动配合”的工作模式,先后妥善化解了“正鼎”“ECO”“中涵机”等一系列烂尾楼执行案件,不仅兑现债权人合法权益、为农民工要回工资,更让深陷困境的涉案房企恢复生机。

  ■资金链断裂

  引出连锁矛盾

  因市场变化,2016年,福建莆田金港房地产开发有限公司陷入史上最严重的债务危机。

  仅拖欠享有优先执行权的中建七局安装工程有限公司以及中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行本金就有6000多万元,而公司名下“莲池花园”项目的评估价格仅为6400万元,尚不足以偿还优先债权。

  更为严峻的是新冒出民间借贷案件,主要债权人多达51人,债权达8000多万元。一时间,金港公司深陷债务泥潭、内外交困。

  债权人要求无法满足、民间借贷一时无法偿还、公司面临资不抵债的困境……金港公司法定代表人徐卫民心中有苦难言。“当时的压力真的非常大,房子、车子、办公楼全部都卖了拿去抵债了。”

  资金链断裂,金港公司名下的“莲池花园”楼盘也面临着烂尾之困。

  不仅仅是金港。近年来,房地产行业迅速扩张,多采取民间借贷、多头抵押担保等方式融资,高额的利息犹如雪球越滚越大,随时有可能导致资金链断裂,并带来雪崩的连环效应。莆田市一些在建工程因此陷入“烂尾”泥潭。从2016年起,莆田中院执行局陆续接手了多起烂尾楼执行案件。

  就在几年前,中涵机动力有限公司负责人匆匆走进莆田中院,一脸着急地对执行法官说,“我们一定全力配合执行,希望法院能尽快帮我们甩开债务‘包袱’。”

  原来,前些年房地产市场异常火爆,主营汽车配件的中涵机动力公司涉足房地产,开发了一个楼盘,却因企业资金链断裂导致楼盘烂尾,债权人纷纷起诉至法院,案件总标的额多达1个亿。

  无独有偶,由于资金周转困难,莆田市正鼎房地产开发有限公司北戴河项目也同样出现工程停建、工人欠薪等问题,并产生连锁反应,债权人相继诉至法院。一时间,莆田两级法院受理的执行案件达133件,申请执行标的本金高达10.4亿元。昔日的明星企业走入生死存亡的关口。

  受到疫情的影响,楼盘“烂尾”所波及企业、债权人和农民工的日子更为难熬。莆田正大房地产名下有2个房地产项目烂尾,该公司已无力支付7家建设公司的工程款,农民工的工资一直无法发放。疫情侵袭下,工程队等待这笔钱复工复产,待业在家的农民工盼着这笔钱应对日常花销。

  涉及楼盘“烂尾”的一系列纠纷接踵而来。如何妥善、有效地处理这些执行案件?莆田中院执行法官们顶着如山的压力,度过一个又一个不眠的夜晚。

  ■“放水养鱼”

  房企破局重生

  沙滩海岸旁,烂尾楼盘空地上钢筋水泥外露,杂草荒芜,空置的烂尾楼已被附近居民用于存放废弃杂物。20多套别墅仅有空壳,楼内负一层内海水漫灌,整个“莲池花园”死气沉沉……眼前的荒凉,让初到执行现场的执行法官田金明颇感吃惊。而众多债权人的压力与涉案房企资不抵债的现状让他倍感棘手。

  按照正常的执行程序,查封、拍卖、变现,以拍卖的土地款、项目款偿还债权。可金港公司名下可拍卖的资产仅有“莲池花园”项目,若直接拍卖,等于掏空了金港公司的所有资产,普通债权人的8000多万元债权无法保障,势必引发严重的金融风险和社会问题。

  “一听见企业要破产,农民工们就慌了,担心自己工资要不到。走常规的执行程序显然风险极大。”莆田中院副院长关玉辉如是说道。

  执行法官在深入调查后发现,“莲池花园”项目一期主体部分已经建成,如果有资金注入继续完成建设,楼盘完全有可能被盘活,不仅能偿还所有债权,企业也能起死回生。

  确定“放水养鱼”的思路,法院开始积极寻找有意向的战略投资人。今年年初,北京的一家房地产开发公司伸来了“橄榄枝”。

  “该公司财力雄厚,若以战略合作人的身份注资建设‘莲池花园’项目,就能盘活该烂尾楼盘。”田金明说,金港公司还可以继续参加项目建设,最大程度保证原本的建设样貌,保证湄洲岛一体化建设。

  战略投资人进入后,稳定投资人预期、保障普通债权人权益成了当务之急。

  为彻底解决“烂尾楼”引发的矛盾纠纷,推动各方共赢,莆田中院畅通内部衔接机制,开通执行转破产“绿色通道”,发挥破产审判职能,推动企业重整再生。

  然而重整之路道阻不易。为破解重点、难点问题,莆田中院积极与政府部门建立“府院联动”协作机制。税务问题在法律允许的范围内,积极争取税务部门为金港公司提供合理的税收优惠;寻求经费保障,从设立的企业破产援助专项资金中,拿出2万元用以支付管理人报酬。

  关玉辉说:“今年莆田市政府从财政资金中拨付200万元,设立破产援助专项资金,金港公司是第一批受益者”。

  此外,面对各有诉求的债权人,合议庭多次召开协调会,开展“背对背”协调,先后10次修订了破产重整裁定计划,力求平衡各方利益。

  2020年9月28日,第10个版本的重整计划草案获债权人会议表决全票通过。债权人陈国珍提着的心终于可以放下来了,他和其他部分债权人一样,通过债转股的形式,成为金港公司的股东,共同开发“莲池花园”项目。

  “烂尾”六年多的“莲池花园”项目终于解封,并加大马力复工建设。金港公司也从银行的“黑名单”中走出,转而成为优质客户。濒临绝境的房企得以摆脱困境,涅槃重生。

  ■府院联席

  破解执行难题

  谈及这些年妥善处置棘手“烂尾楼”系列案件,莆田中院的一条成功经验是:坚持府院互动、善意执行。

  说起几年前的那起执行案,正鼎公司董事长张建雄仍十分感激。他告诉记者,“没有莆田中院的善意执行,就没有‘正鼎’的劫后余生。”

  当时的正鼎公司面临内外交困,张建雄已是疲于应对。这时上海市高级人民法院的一纸拍卖决定更是让正鼎雪上加霜。

  原来在正鼎案件中,“烂尾”楼盘的土地使用权抵押给上海某集团,这意味着楼盘随时都可能被外地法院拍卖;企业背负的税务影响3452户业主办证过户;企业信誉受损,融资贷款难;盘活方案需要争取债权人同意……一系列楼盘“烂尾”引发的难题横亘在执行法官面前。显然单靠法院去推动解决,力量十分有限。

  因此,莆田中院紧紧依靠党委领导,坚持对涉烂尾楼案件“一盘棋”谋划,积极向市委市政府报告工作,争取工作支持。

  经多番研究部署,市里成立的协调领导小组决定国有企业莆田市建工集团注资介入。企业复工有了新希望,上海的这方债权人也同意暂不拍卖已查封地块。

  随着莆田市建工集团分期向正鼎公司注入5亿元资金,停工半年的北戴河项目终于得以复工。历经涅槃重生,如今,正鼎·北戴河成为莆田城北最有竞争力的楼盘之一。

  该案的顺利执结,是莆田中院贯彻落实“善意执行”理念的生动实践。正鼎案件之后,“党委正确领导、政府主动担当、法院积极作为、各方联动配合”这一烂尾楼案件处置模式开始生成,为莆田法院乃至全国法院化解烂尾楼同类案件,提供了可借鉴、可复制的“莆田样本”。

  继2017年,正鼎公司执行案被最高人民法院、新华社评选为“2017年全国法院十大执行案件”之后,还入选2020年最高人民法院公布的七个善意执行典型案例。

  “善执惠商理念,强调在当前经济形势下,恪守司法的谦抑与审慎,尽可能地减少不当执行对企业正常经营活动造成的不利影响。”莆田中院院长苏建平说道,“在处置‘烂尾楼’系列执行案件,就应该秉持这一理念,切实维护好实现好当事人合法权益,努力实现经济发展和社会安定稳定的双重效益。”(本报记者 何晓慧 本报通讯员 陈 征 林 萌)


编辑:高燕

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